Cuántos metros puedo construir en un terreno

Ésta suele ser siempre la primera pregunta que hacen los clientes y promotores cuando necesitan un proyecto de arquitectura. También es un dato fundamental a conocer cuando se va a comprar un solar para edificar o para la tasación de uno que se vaya a vender. Y es que el suelo está sujeto a una extensísima normativa que ya traté en este artículo. Además la superficie que se puede construir no es el único dato importante, sino que existen diversos parámetros que hay que tener en cuenta para saber qué y cuánto se podrá construir en un solar.

Para ello en este artículo voy a dar respuesta a las preguntas más habituales que me he ido encontrando en los últimos años:

Todas estas preguntas se responden conociendo los parámetros urbanísticos del terreno, que vienen definidos en las Normas Urbanísticas [NNUU] del Plan General de Ordenacion Urbana [PGOU]. Estos parámetros dependen del municipio y en qué zona o área de planeamiento se ubique el solar.

Parámetros urbanísticos

Los parámetros urbanísticos definen las condiciones generales de la edificiación y sus relaciones con el entorno. Sirven para que las nuevas construcciones sean coherentes, cumplan unos mínimos de calidad y haya cierto orden a nivel urbano.

Condiciones de la parcela

Una parcela para poder ser edificable ha de cumplir primero una serie de condiciones. Por lo que antes de proceder a conocer cuántos metros podemos construir, lo primero es asegurarnos de que nuestra parcela sea edificable.

No todas las parcelas en suelo urbano son edificables

• Condiciones de planeamiento: deberá tener aprobado el planeamiento que el Plan General o instrumentos posteriores señalen para el desarrollo del área y estar calificada con destino a un uso edificable. Si no, sería una parcela fuera de ordenación.
• Condiciones de urbanización:
  • Estar emplazada con frente a una vía urbana que tenga pavimentada la calzada y aceras, y disponga de abastecimiento de agua, evacuación de aguas en conexión con la red de alcantarillado y suministro de energía eléctrica.
  • Si carece de algunos de los anteriores requisitos, se asegurará la ejecución simultánea de la edificación y de la urbanización, con los servicios mínimos precedentes.
• Condiciones de gestión: tener adquirido el derecho al aprovechamiento urbanístico por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización, según la Ley sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo.
• Condiciones dimensionales:
  • Superficie: que deberá estar comprendida entre los valores mínimos y máximos que señala el planeamiento.
  • Linderos: que han de tener una longitud igual o inferior a la que señalase como máxima.
  • Fachadas: en determinadas zonas se exige que la fachada tenga un mínimo de metros.
  • Forma: en ocasiones se exige que se pueda inscribir un círculo de determinado diámetro para que las parcelas no se hagan con formas muy irregulares y poco aprovechables.

Las condiciones de posición, son las que determinan el emplazamiento de las construcciones dentro de la parcela. Para ello existen los siguientes elementos de referencia dentro de una parcela:

• Linderos: son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes.
• Alineación exterior o pública: es la señalada por el planeamiento para establecer el límite que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público, de las parcelas edificables. En las parcelas ya edificadas y en ausencia de otra definición de la alineación exterior, se considerará como tal la línea marcada por la intersección del cerramiento de la parcela o de la fachada del edificio, en su caso, con el terreno.
• Alineación interior o privada: es la línea que puede señalar el planeamiento general o de desarrollo para establecer la separación entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por edificación y el espacio libre de la parcela.
• Alineación virtual: en la planta superior: es la línea que señala el planeamiento para establecer la posición de la fachada del edificio en plantas por encima de la baja.
• Edificios colindantes: son las construcciones aledañas o del entorno, cuya existencia puede condicionar la posición de los nuevos edificios.

Según el tipo de zona en el que nos encontremos, la edificación podrá estar alineada o retranqueada respecto de los elementos anteriores o habrá que dejar una separación entre linderos o edificaciones colindantes.

Ocupación

Este parámetro determina la superficie de la parcela que puede ser ocupada por la edificación y consecuentemente, la que debe permanecer libre de construcciones. Se define con el coeficiente de ocupación que se expresa en forma de porcentaje entre la superficie ocupable respecto de la total.

Edificabilidad

La edificabilidad es el parámetro que nos indica qué superficie se puede construir y por tanto acota la dimensión que tendrá la futura construcción. Se define con el coeficiente de edificabilidad, un número que refleja la relación entre la superficie total edificable y la superficie del terreno. Se expresa en metros cuadrados de techo por metros cuadrados de suelo.

***Nota: en esos metros edificables no entran aquellas superficies que no compuntan, es decir, realmente se podrían construir más de 280 m² de espacios no computables. De esto hablo en este artículo.

Altura

La altura del edificio es la medida vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno. Se puede definir mediante unidades métricas, por el número de plantas máximo que se puede construir o ambas.

La altura en unidades métricas se puede referenciar de alguna de las siguientes maneras:

• Altura de cornisa: que es la que se mide hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta, con el plano de la fachada del edificio.
• Altura de coronación: que es la que se mide hasta el nivel del plano superior de los petos de protección de cubierta.
• Altura total: que es la que se mide hasta la cumbrera más alta del edificio.

Si se determina la altura mediante el número de plantas se consideran aquellas por encima de la cota de origen y referencia, o de la rasante, incluida la planta baja.

Dónde encontrar los parámetros urbanísticos

Como cada parcela es diferente y cada municipio hace sus propias normas, es necesario consultarlo siempre para cada caso en particular. Para ello dispones de tres opciones:

• Dirigirte al Ayuntamiento o administración local. Allí un arquitecto o aparejador podrá facilitarnos estos datos.
• Contratar los servicios de un estudio de arquitectura para que consulten la normativa.
• Realizar la consulta uno mismo.

A continuación te voy a explicar los pasos que tienes que dar si te has decantado por la última opción.

Primero hay que buscar la página web del Plan General de Ordenación Urbana [PGOU] o del planeamiento que le afecte. Como son normativas de ámbito local, cada municipio tiene las suyas propias. En este artículo puse un enlace a las páginas de Urbanismo de los principales Ayuntamientos de España.

Un PGOU se compone de varios documentos pero lo primero que nos interesa encontrar son los planos, en concreto, la sección que diga algo como “calificación, usos y regulación del suelo”. Aquí tenemos que localizar de entre todos los planos, aquel en el que se encuentre nuestra parcela.

Tipos de zonas urbanas

Una vez encontrada, hay que identificar el tipo de zona en el que se encuentra tu terreno, ya que cada zona va asociada a unos parámetros urbanísticos determinados. Encontraremos en la leyenda algo parecido a esto:

• Zona 1: Edificación en manzana cerrada.
• Zona 2: Edificación en bloque abierto.
• Zona 3. Edificación en hilera.
• Zona 4: Edificación en villas y chalets.
• Zona 5: Edificación en núcleos económico-productivos.
• Zona 6: Edificación consolidada.

Aunque estas zonas pueden ser diferentes o incluir más en otros municipios.

Normas Urbanísticas

Una vez tenemos claro en qué zona nos encontramos, tenemos que volver a la página del PGOU y dirigirnos a las Normas Urbanísticas [NNUU] y se abrirá un pdf enorme.

Aquí hay que, bien con el índice o usando Ctrl+F, buscamos las condiciones particulares del tipo de zona en el que nos encontramos. Cada zona tiene un capítulo dedicado en el cual se detallan todos los parámetros urbanísticos mencionados anteriormente.

Puede ser que algunos como la altura o alineaciones haya que consultarlos en los planos pero esta vez habrá que buscar el de alineaciones, alturas y rasantes.

Edificaciones en suelo no urbanizable

Para finalizar y dar respuesta a la última pregunta que planteé al comienzo del artículo, sobre construir en suelo rústico hay que comprender el tipo de suelo en el que nos encontramos. El suelo no urbanizable

El suelo no urbanizable lo constituyen aquellas áreas del territorio municipal que, por sus condiciones naturales; sus características ambientales o paisajísticas; su valor productivo agropecuario o extractivo; su localización dentro del municipio; o razones semejantes, deben ser mantenidas al margen de los procesos de urbanización.

Categorías de suelo no urbanizable

• Ordinario: que puede albergar determinados usos.
• Protegido: son el litoral y zonas de valor ecológico, ambiental y paisajístico.

Usos permitidos en suelo no urbanizable

Se permiten los siguientes usos siempre y cuando no existan otras limitaciones:

1. Los referidos a actividades de producción agropecuaria.
2. Los ligados a la explotación de canteras.
3. Los correspondientes a las infraestructuras y a los servicios públicos.
4. Los relativos al esparcimiento y al ocio, lúdico, o cultural.
5. Los que fueran declarados de utilidad pública o interés social.
6. El militar-defensivo, en cualquiera de sus clases.
7. La defensa y mantenimiento del medio natural y sus especies.

Esto es importante puesto que las edificiaciones permitidas tienen que estar relacionadas con estos usos.

Edificaciones permitidas en suelo no urbanizable

Sin perjuicio de otras limitaciones, la edificación en suelo no urbanizable está justificada si está vinculada a:

• La producción agropecuaria.
• El mantenimiento del medio natural.
• La explotación de canteras.
• Las infraestructuras y servicios públicos.
• La Defensa Nacional

Además, si se justifica la necesidad, se podrá autorizar también instalaciones para:

• El ocio de la población y actividades lúdicas o culturales.
• La formación de núcleos de acampada.
• Actividades de utilidad pública o de interés social que hayan de emplazarse en el medio rural.

Edificar en parcela rústica

Este suele ser el caso más habitual. Estar en posesión de una parcela o terreno en el campo y preguntarse si se puede construir una casa.

En este caso y con lo que hemos visto, tendrá que ser una construcción vinculada a la producción agropecuaria. Se permiten casetas para aperos de labranza e invernaderos, cuyo tamaño y demás condiciones van depender de la normativa del municipio, así que nuevamente a ver el PGOU.

Normalmente las superficies que se permiten son pequeñas, pero quién va a mirar si luego pones ahí un aseo, un sofá o una cama para pasar los findes…

En el caso de grandes terrenos, sí se permite la construcción de una vivienda como tal, puesto que se supone que una producción tan grande, requiere que haya gente allí viviendo permanentemente. En algunas regiones, esto se puede hacer en parcelas a partir de 10.000 m² (1 hectárea).

Si quieres saber más porque tienes la intención de construir tu propia vivienda, te dejo aquí un libro bastante interesante. Se trata de una guía con todos los pasos que tienes que dar y escrita por un arquitecto. Muy recomendable.

Y hasta aquí el artículo de hoy. Espero que esta información te haya resultado útil.