Hay ocasiones en las que vas a necesitar saber cuántos metros cuadrados tiene tu casa. Bien porque deseas vender el inmueble, alquilar, o también porque estás en situación de comprar y quieres saber con certeza qué superficie hay en realidad. Todo ello para poder realizar así una estimación lo más objetiva posible sobre el precio de la casa.
Normalmente la gente suele poner el precio por comparación de su inmueble con otro de características similares que haya en el mercado, pero esto no debe hacerse así.
También ocurre que los anuncios que encontramos en los portales inmobiliarios suelen “inflar” un poco los metros, bien porque desconocen realmente qué superficie tienen, y también porque existen diferentes tipos de superficies y cierta confusión al respecto. A menudo me encuentro con las siguientes preguntas:
Por todo ello, desgranaré en este artículo todo lo que necesitas saber para calcular los metros cuadrados de una casa y cómo hacerlo.
Contenido
Cómo medir la superficie o metros cuadrados
Superficie útil
- Lo ideal es comenzar por hacer un croquis de la vivienda si no se disponen de los planos, e ir anotando sobre él las medidas que tomaremos a continuación.
- En habitaciones rectangulares hay que medir Ancho x Largo. Ésto se hace poniendo el medidor apoyado en una pared y apuntando hacia la pared opuesta e intentando que sea lo más perpendicular y recto posible para que la medición sea lo más correcta posible. Lo más recomendable y por comodidad, es usar un medidor láser.
- En cada estancia hay que medir también la superficie de pilares, pilastras o cualquier elemento saliente para poder sustraerla.
- Si la estancia tiene una forma irregular, hay que “dividirla” en rectángulos o en polígonos más sencillos y después sumarlo todo.
- Si tiene una forma muy irregular con lados que no forman un ángulo recto, entonces tendríamos que medir cada una de las paredes y las diagonales para hacer una triangulación, eso en caso de que no tengamos acceso a alguna aplicación de diseño.
- Tras medir todas las habitaciones y estancias, se suman todas las superficie útiles y tendríamos la superficie útil total de la vivienda.
Superficie construida
Para calcular la superficie construida es necesario trabajar sobre los planos del inmueble, sobre todo si se tatra de una vivienda en un bloque. Sin embargo, si tienes una vivienda unifamiliar exenta, se puede hacer utilizando el Google Earth una versión más avanzada de Maps que incluye diversas herramientas. Entre ellas, permite dibujar polígonos sobre las imágenes satelitales y obtener las distancias y superficies con una aceptable precisión.
Comprobar los datos del catastro
Lo mejor en cualquier caso es consultar los datos del catastro, puesto que son accesibles y gratuitos para todo el mundo. El único problema es que la interfaz es un poco arcaica. Permite buscar introduciendo la dirección del inmueble, pero también buscar navegando por el mapa.
Aquí obtendremos la referencia catastral del inmueble (esto es como su DNI), la superficie construida (aunque no es fiable al 100%) así como la superficie de zonas comunes y la antigüedad. En el catastro no figura ningún dato respecto al titular del inmueble, para ello hay que solicitar una nota simple en el Registro.
Otros recursos
Para finalizar, te dejo aquí una lista con las mejores aplicaciones que a día de hoy resultan muy útiles para medir los metros cuadrados de una casa de forma fácil y sencilla.
Tipos de superficies. Definiciones y diferencias
En el mundo de la construcción nos encontramos con que hay varios tipos de superficies o varias formas de medir los metros cuadrados. Por ello y para evitar confusiones, a continuación explico cada uno de ellos:
Superficie útil
Es la superficie delimitada por los paramentos verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine. La superficie útil de una planta o del edificio, es la suma de cada una de las superficies útiles de los locales que lo integran.
También se la conoce comunmente como “metros útiles”. En resumen, es la superficie que tú puedes habitar o utilizar, aquello que puedes pisar o bien colocar un elemento de mobiliario. En esta superficie también se incluyen armarios, incluidos los empotrados, que aunque no es una superficie que puedas “pisar”, sí es una superficie que se puede usar, en este caso, para almacenar.
Para el caso de balcones, terrazas o porches cubiertos, si estos poseen dos o más de sus lados abiertos, su superficie computa al 50%. Es decir, que si yo mido la terraza y me salen 5×2 = 10 m², a efectos legales son 5 m² de superficie útil. Pero si esta terraza está cerrada por tres de sus lados, entonces computa al 100%.
Hay lugares de una vivienda que la altura de techo puede verse considerablemente reducida, por ejemplo: bajo una escalera, en una cubierta o zona abuhardillada, o por el paso de una viga o cualquier elemento de gran porte. Pues bien, sólo se considera superficie útil aquella con una altura superior a 2,40 m, pudiendose reducir hasta 2,20 m en determinados casos (aseos o buhardillas). No obstante estos números pueden variar según el PGOU de cada municipio.
Finalmente, para calcular la superficie útil de la casa, hay que ir sumando la superficie útil de cada una de las estancias:
Mi consejo es que si vas a poner un anuncio, pongas la superficie útil de vivienda por un lado y la superficie de terrazas, patios o porches por otro, para evitar confusiones.
Ejemplo de superficie útil
A continuación te muestro un plano con de un pequeño edificio de dos apartamentos por planta y cómo ser verían las superficies útiles sobre el mismo.
Como se puede observar, los muebles y armarios empotrados están dentro de la superficie útil. Se resta únicamente aquello que no se puede “pisar o utilizar” como son las paredes y pilares.
Superficie construida o superficie edificada
Es la superficie comprendida entre los límites exteriores del inmueble, es decir, desde la cara exterior de las fachadas.
Los siguientes elementos no se incluyen en el cálculo de la superficie construida:
- Los soportales
- Los pasajes de acceso a espacios libres públicos
- Los patios interiores de parcela que no estén cubiertos, aunque estén cerrados en todo su perímetro
- Las plantas bajas porticadas, excepto las porciones cerradas que hubiera en ellas
- Las construcciones auxiliares cerradas con materiales translúcidos y construidos con estructura ligera desmontable
- Los elementos ornamentales en cubierta
- La superficie bajo la cubierta, si carece de posibilidades de uso, o está destinada a depósitos u otras instalaciones generales del edificio
En conclusión, es el espacio, superficie física o “huella” que ocupa el inmueble, descontando los espacios anteriormente citados, aquellos que no están cubiertos o cerrados en sus lados.
Antes sólo habíamos medido el espacio interior habitable, pero no habíamos contabilizado la superficie que ocupan paredes, fachadas y estructura. La superficie construida es por tanto el área total del polígono exterior que delimita un espacio cubierto. En resumen:
Por lógica, la superficie construida es mayor que la superficie útil, y da lugar a bastante confusión porque puede ser que en un anuncio encuentres un piso con 60 m² útiles y otro con 70 m² construidos. Parece mejor opción el segundo, pero puede resultar que calculando los metros útiles de éste, nos de un superficie útil inferior al primero. Por eso es importante distinguir bien entre ambos conceptos.
Una práctica habitual desaconsejable es que para calcular la superficie construida, se multiplica la superficie útil por un coeficiente (1,15 o 1,20) para así obtener un valor ligeramente mayor. Esto no debe hacerse así porque cada edificio y cada casa es única, y al final cada metro cuadrado vale mucho dinero y hacer estimaciones así a la ligera puede salir caro.
El problema reside en que calcular la superficie útil es más o menos sencillo y accesible para todo el mundo, pero hallar la superfice construida requiere normalmente que lo haga un profesional. Se necesitan los planos completos de la vivienda y a parte ir descontando las superficies que no computan.
La superficie construida es la más importante puesto que es la que le interesa al Ayuntamiento para conceder licencia y te van a cobrar en función de ella. También es la superficie que debería figurar cuando se anuncia un inmueble.
Ejemplo de superficie construida
Siguiendo el ejemplo anterior, te muestro ahora la superficie construida de cada apartamento. Observa que los muros que separan ambas viendas se miden pasando la línea justo por la mitad de esa medianera, es decir, medio muro para cada vivienda.
También se muestra la superficie construida de la zona común, en este caso el rellano y la escalera, que según el coeficiente de participación pasarían a repartirse entre cada una de las viviendas.
Superficie construida con reparto de zonas comunes
Es la superfice construida de una vivienda más el porcentaje de superficie de zona común que le corresponde según el coeficiente de reparto
Esto es importante a la hora de valorar bloques de viviendas, urbanizaciones o cualquier tipo de comunidad de vecinos. Lo que se conoce como inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal.
Las zonas comunes: portales, pasillos, escaleras, rellanos, cuartos de instalaciones, o incluso piscinas, pistas de deporte, etc… Son espacios que aunque están “fuera” de los límites construidos de tu casa, sí que te pertenecen en parte, porque forman parte del edificio comunitario.
Cada vivienda dentro de la comunidad, tiene un coeficiente de reparto en función del tamaño de la vivienda y el número de propiedades totales para repartir teóricamente las zonas comunes.
El coeficiente de reparto es el porcentaje de zonas comunes que le corresponde a una vivienda
Es decir, que por ejemplo un apartamento de 100 m² le corresponde más zona común que otro apartamento de 60 m². Cada comunidad de propietarios en sus estatutos tiene establecido el coeficiente de participación que le corresponde a cada vivienda.
Ejemplo: si resulta que sumando la superfice construida del portal, pasillos, rellanos, etc y obtenemos una superficie total de zonas comunes de 300 m² en nuestra comunidad, y tenemos una vivienda de 100 m² cuyo coeficiente de reparto es el 6,7 %. Pues la superficie construida con reparto de zonas comunes sería:
100 + 300×6,7% = 120,10 m²
Esto, que puede parecer sencillo ocasiona muchos problemas a la hora de hacer transacciones inmobiliarias, puesto que los anunciantes cuando indican la superficie del inmueble, ponen la superficie construida con las zonas comunes, engordando así la cifra. También, porque esta es la cifra que suele aparecer en el catastro, aunque aquí si viene desglosado cuánta superficie es vivienda y cuánto es de zona común.
Ante esta cuestión, lo mejor siempre es valorar las cosas por separado. Por un lado indicar la superficie construida de tu vivienda de puertas adentro, y por otro lado, si fuera relevante, los metros de zonas comunes, especialmente si hay zonas ajardinadas, piscinas o pistas deportivas que influyen notablemente en el precio del inmueble.
Nota: Esta superficie es la que utilizan los tasadores para hacer la valoración de un inmueble.
Superficie registral
Es la superficie que figura en el Registro de la Propiedad y en las Escrituras.
Esta superficie es la que a efectos legales poseemos. El Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia por tanto es el que otorga derechos reales sobre un dominio al titular en cuestión.
La superficie registral incluye un desglose de la superficie construida de la vivienda y las zonas comunes.
Superficie catastral
Es superficie la que aparece en la Ficha Catastral del inmuble.
Se puede comprobar consultando el Catastro, que es un organismo que depende del Ministerio de Hacienda. Éste es un registro administrativo en el que se describen todos los inmuebles, parcelas y terrenos de un territorio con el fin de recaudar impuestos.
El catastro no garantiza la titularidad de un inmueble, y los metros cuadrados que figuran en él, a veces no coinciden con la superficie real. Esto ocurre sobre todo en edificios de mucha edad, porque las cartografías utilizadas suelen ser antiguas realizadas mediante ortofotos o satélite, por lo que no hay mucha precisión y también porque las viviendas a lo largo de su vida útil pueden ampliarse, y el catastro a no ser que le notifiques, no actualiza los datos, teniendo en cuenta la ingente cantidad de inmuebles que puede haber en un país.
